JAKARTA — Di tengah kondisi ruang fiskal yang kian menyusut, pemerintah mulai menitikberatkan langkah optimalisasi aset negara sebagai motor pertumbuhan ekonomi yang baru.
Salah satu rencana yang tengah menyita perhatian publik adalah proyek penataan Hotel Sultan, yang merupakan bagian dari total area Gelora Bung Karno (GBK) seluas sekitar 200 hektare, untuk ditransformasikan menjadi kawasan terpadu bertaraf internasional.
Ambisi besar ini bukan sekadar persoalan pembenahan fisik kompleks olahraga nasional, melainkan turut melahirkan pertanyaan mendasar: sejauh mana modernisasi aset publik mampu mendatangkan nilai ekonomi baru tanpa mengesampingkan fungsi sosial yang selama berdekade-dekade melekat kuat pada GBK.
Kawasan Gelora Bung Karno selama ini tidak sekadar berfungsi sebagai kompleks olahraga. Bagi publik Jakarta, GBK telah bertumbuh menjadi ruang terbuka publik, pusat kegiatan olahraga warga, lokasi penyelenggaraan konser musik, arena diplomasi global, hingga menjadi salah satu kawasan hijau paling krusial di jantung ibu kota.
Saat ini, pemerintah lewat Badan Pengelola Investasi Daya Anagata Nusantara (BPI Danantara) tengah merancang perubahan masif di kawasan tersebut.
Pada saat yang bersamaan, sengketa berkepanjangan terkait Hotel Sultan yang kini memasuki tahap eksekusi turut membuka peluang untuk merombak total tata ruang kawasan secara menyeluruh.
Transformasi ini menjanjikan kehadiran pusat pertumbuhan ekonomi baru di Jakarta. Kendati demikian, sejumlah pihak mengingatkan bahwa kesuksesan penataan ini tidak boleh hanya diukur dari kemegahan infrastruktur atau nilai investasi yang masuk, melainkan dari konsistensi dalam menjaga keseimbangan antara profit komersial dan kemaslahatan masyarakat luas.
Membangun Ikon Baru Indonesia
Pemerintah tampak berambisi memposisikan kawasan GBK agar sejajar dengan distrik olahraga dan hiburan kelas dunia terkemuka, seperti Marina Bay di Singapura, Olympic Park di London, atau Sydney Olympic Park di Australia. Chief Executive Officer BPI Danantara Rosan Perkasa Roeslani memaparkan bahwa pihaknya kini tengah mematangkan konsep penataan kawasan secara komprehensif.
"Rencananya itu akan dijadikan ikon baru di Indonesia. Yang nanti akan diubah secara komprehensif, tidak hanya di daerah GBK ini tapi juga secara keseluruhan akan didesain ulang, termasuk lapangan golf sampai juga dengan area GBK yang kurang lebih itu luasnya 200 hektar," ujar Rosan saat ditemui di kompleks Istana Kepresidenan.
Pernyataan tersebut merefleksikan adanya pergeseran paradigma dalam manajemen aset negara. Jika selama ini aset publik kerap ditempatkan sebatas fasilitas pelayanan masyarakat, kini pemerintah mulai memandang aset negara sebagai instrumen strategis untuk menciptakan nilai ekonomi.
Berdasarkan catatan Kementerian Keuangan, total nilai aset negara yang diarsiteki pemerintah pusat menembus angka lebih dari Rp13.000 triliun.
Sebagian besar dari total aset tersebut dinilai belum memberikan kontribusi ekonomi yang optimal selama bertahun-tahun. Dalam peta strategis ini, kawasan GBK memiliki keunggulan yang sangat kuat.
Posisinya berada tepat di pusat bisnis Jakarta, terintegrasi dengan moda transportasi MRT, dikelilingi oleh area perkantoran premium Sudirman-Thamrin, serta ditunjang oleh akses transportasi massal yang komplit.
Rosan bahkan memberikan indikasi bahwa gedung Hotel Sultan berpeluang tidak akan dipertahankan dalam lanskap rancangan yang baru.
"Pada saat ini mungkin saya belum bisa mengatakan, tapi rencana itu akan dijadikan suatu kawasan baru. Eventually iya," kata Rosan saat ditanya apakah Hotel Sultan akan dirobohkan.
Walau begitu, Rosan memastikan aspek akomodasi akan tetap diakomodasi di dalam kawasan.
"Di antaranya pastinya ada hotel juga. Dan tidak satu mungkin, tetapi pesan Bapak Presiden ini dijadikan ikon baru untuk Indonesia sehingga perencanaannya harus dilakukan secara komprehensif dan memberikan dampak yang nyata kepada perekonomian dan juga yang paling penting kepada rakyat Indonesia."
Pemerintah turut membuka opsi untuk melibatkan korporasi BUMN di sektor pariwisata dalam tata kelola kawasan ke depan.
"Kalau kita kan punya InJourney, kita punya yang namanya Meru [The Meru Hotel]. Nanti kalau ini semua sudah selesai semua di Mensetneg, tentunya pengelolaannya kita akan pakai bisa InJourney, Meru," ujar Rosan.
Masuknya rencana keterlibatan InJourney mengindikasikan bahwa pemerintah berupaya menyatukan kawasan GBK dengan arah pengembangan sport tourism, sektor MICE, serta industri pariwisata nasional.
Data dari Kementerian Pariwisata menunjukkan perolehan devisa dari sektor pariwisata pada triwulan I/2026 menyentuh angka US$4,05 miliar, atau tumbuh sebesar 6,3% secara tahunan.
Di sisi lain, rata-rata pengeluaran pelancong mancanegara melonjak menjadi US$1.345,61 untuk tiap kunjungan. Tren peningkatan kualitas belanja turis asing inilah yang mendorong pemerintah untuk mulai memperkuat kesiapan infrastruktur penunjang kegiatan berskala besar serta pariwisata premium.
Rosan menggarisbawahi bahwa seluruh sarana yang ada bakal ditingkatkan mutunya agar memenuhi standar internasional.
"Semuanya akan kita tingkatkan, kita sempurnakan menjadi standar internasional atau world class standard sehingga ini juga bisa memberikan satu sentral ekonomi baru di Jakarta," imbuhanya.
Apabila rencana ini berhasil diwujudkan, proyek ini berpotensi mencatatkan diri sebagai salah satu transformasi area publik terbesar di tanah air sejak langkah revitalisasi kompleks Senayan menyambut perhelatan Asian Games 2018 silam.
Transisi Hotel Sultan dan Tantangan Sosial
Di balik layar ambisi megah tersebut, ada persoalan sosial yang krusial untuk diperhatikan, yakni keberlangsungan nasib ribuan tenaga kerja yang selama ini menggantungkan mata pencaharian mereka pada operasional Hotel Sultan. Pemerintah lewat Pusat Pengelolaan Kompleks Gelora Bung Karno (PPKGBK) memberikan jaminan bahwa tahapan transisi ini bakal ditempuh dengan metode yang mengedepankan aspek kemanusiaan.
Wakil Menteri Sekretaris Negara Juri Ardiantoro mengutarakan bahwa pemerintah saat ini sedang melakukan pemetaan terhadap status ketenagakerjaan para pegawai.
"Ya tentu akan dipilah-pilah, kan ada pegawai tetap, ada pegawai harian, kemudian mereka selama ini menjadi pegawai di bidang apa. Nah, nanti pengurus GBK-lah yang akan memfasilitasi mereka untuk bisa diberdayakan kembali," ujar Juri.
Hingga saat ini, aktivitas pengosongan gedung Hotel Sultan masih terus berjalan, merujuk pada ketetapan pengadilan yang memberikan tenggat waktu selama 30 hari untuk menyelesaikan langkah tersebut.
Proses pengosongan ini bergulir setelah pemerintah merampungkan eksekusi lahan pada 18 Juni 2026 dengan mengerahkan total 3.161 personel gabungan yang terdiri dari unsur TNI-Polri serta instansi terkait lainnya.
Di tengah bergulirnya tahapan tersebut, PPKGBK menginisiasi pembukaan posko untuk melakukan pendataan pekerja. Pada hari pertama pembukaan, tercatat sebanyak 102 pekerja eks Hotel Sultan yang datang melapor.
Dari rincian data laporan yang masuk, sebanyak 59 orang berstatus sebagai pekerja harian, 21 orang merupakan karyawan kontrak, 18 orang pekerja temporer, dua orang tenaga lepas, dan tercatat hanya dua orang yang memegang status sebagai karyawan tetap.
Struktur data tersebut merefleksikan karakteristik industri perhotelan di Indonesia yang masih didominasi oleh pola hubungan kerja nonpermanen.
Data dari Badan Pusat Statistik turut mengonfirmasi bahwa sektor akomodasi serta penyediaan makan-minum tergolong sebagai salah satu sektor dengan rasio pekerja informal yang cukup tinggi.
Atas dasar itulah, proses transisi pengelolaan aset negara seperti pada kasus Hotel Sultan ini tidak semata-mata bertumpu pada koridor hukum pertanahan, melainkan juga menyangkut jaminan perlindungan ketenagakerjaan.
Direktur Utama PPKGBK Rakhmadi A. Kusumo menegaskan kembali komitmen jajaran pemerintah untuk senantiasa mengedepankan sikap profesional selama berjalannya proses transisi ini.
"PPKGBK akan bertindak secara profesional dan manusiawi dalam proses transisi pengelolaan Hotel Sultan dan apartemennya. Kami ingin memastikan para pekerja didata dengan benar," katanya.
Merujuk pada berbagai studi kasus internasional, proyek penataan ulang kawasan perkotaan memang kerap memicu dampak sosial jangka pendek berupa hilangnya lapangan pekerjaan.
Oleh sebab itu, tolok ukur keberhasilan penataan GBK ini nantinya juga akan dinilai dari bagaimana kapasitas pemerintah dalam menyediakan lapangan kerja baru yang memiliki kualitas lebih baik bagi para pekerja terdampak.
Menghindari Megaproyek yang Sepi Pengunjung
Rencana untuk mengonsep kawasan olahraga dan hiburan berskala dunia tentu tidak steril dari bayang-bayang risiko ekonomi. Direktur Kebijakan Publik Center of Economic and Law Studies (Celios) Media Wahyudi Askar memberikan peringatan bahwa tidak sedikit proyek pembangunan stadion maupun distrik olahraga di kancah global yang pada akhirnya didera kendala utilisasi yang rendah.
"Jadi perlu dipikirkan dengan baik cost and benefit analysis-nya," ucapnya kepada Bisnis, Kamis (25/6/2026).
Media memberikan pandangan bahwa titik krusial persoalan sesungguhnya tidak terletak pada kemegahan fisik proyek, melainkan pada tingkat pemanfaatan fasilitas tersebut secara berkelanjutan.
"Tapi yang pasti kalau ingin melakukan pembangunan kawasan olahraga yang megah ya, kekhawatirannya lebih kepada apakah utilisasinya itu bisa dimanfaatkan dengan mudah oleh publik," katanya.
Menurut analisisnya, banyak kawasan olahraga bertaraf internasional yang hanya mampu menyedot keramaian pada saat ajang olahraga sedang berlangsung saja.
"Karena banyak kawasan olahraga yang megah akhirnya nggak dimanfaatkan ya. Khususnya kawasan olahraga yang digunakan misalkan pasnya olimpiade, pasnya piala dunia. Jadi asetnya mahal tapi kemudian utilisasinya rendah gitu," ujarnya.
Realitas semacam ini sejatinya telah jamak dijumpai dalam lingkup global. Riset dari Oxford University terhadap sejumlah proyek infrastruktur Olimpiade mengungkapkan fakta bahwa sebagian fasilitas pascapenyelenggaraan ajang olahraga justru menjelma menjadi beban fiskal jangka panjang akibat tingginya alokasi biaya perawatan.
Terlebih lagi, ia menambahkan, postur fiskal nasional saat ini menuntut adanya pola pembiayaan yang lebih inovatif dan kreatif.
Walau demikian, skema kerja sama antara pemerintah dan pihak swasta pun tidak sepenuhnya terbebas dari risiko.
Menurut Media, esensi pertanyaan yang wajib dijawab oleh pihak pemerintah adalah perihal jaminan kemudahan akses bagi masyarakat luas untuk tetap menikmati fasilitas di kawasan tersebut.
"Karena kan pertanyaan dari masyarakat adalah, misalkan nanti kawasan GBK dipugar sedemikian rupa, apakah kemudian masih bisa dinikmati oleh masyarakat dengan mudah, free access atau tidak, dan lain-lain," katanya.
Ia menggarisbawahi kembali bahwa GBK pada prinsipnya merupakan sebuah aset publik. Oleh karena itu, sudut pandang orientasi bisnis komersial tidak boleh diposisikan terlalu dominan. Media juga mengingatkan krusialnya faktor transparansi dalam manajemen pengelolaan aset. Ia menilai instrumen pendapatan yang bersumber dari kawasan GBK pada dasarnya sudah tergolong variatif.
"Nah ini yang sebetulnya dikelola dengan baik, penerimaannya dikelola dengan baik, sebetulnya bisa digunakan dengan baik untuk improvement fasilitas di GBK," tuturnya.
Menangkap Devisa
Berseberangan dengan sorotan Celios yang menitikberatkan pada aspek manajemen tata kelola, Peneliti CORE Indonesia Yusuf Rendy Manilet memproyeksikan bahwa potensi ekonomi dari proyek penataan ini tergolong sangat menjanjikan.
Meski begitu, Yusuf memberikan catatan penting mengenai adanya fenomena efek substitusi di dalam ekosistem ekonomi.
"Ketika seseorang membelanjakan uangnya di GBK, belum tentu itu menambah ekonomi Jakarta secara keseluruhan. Bisa jadi uang tersebut memang akan dibelanjakan di tempat lain jika proyek ini tidak ada. Dalam ekonomi, ini dikenal sebagai efek substitusi," tutur Yusuf saat dihubungi Bisnis, Kamis (25/6/2026).
Oleh sebab itu, parameter keberhasilan dari megaproyek ini tidak boleh hanya bersandarkan pada kalkulasi nilai transaksi ekonomi yang berputar di dalam area semata. Yusuf memandang implementasi konsep kawasan terpadu sebagai faktor penentu utama.
"Pengalaman berbagai proyek internasional menunjukkan bahwa sumber nilai ekonomi terbesar biasanya bukan berasal dari stadion atau fasilitas olahraganya, melainkan dari kombinasi hotel, ruang konvensi, ritel, perkantoran, hiburan, dan aktivitas lain yang membuat kawasan hidup sepanjang tahun," imbuhnya.
Dalam konteks pasar domestik, peluang akselerasi terbesar diyakini berada pada sektor industri MICE. Yusuf menjabarkan bahwa Indonesia saat ini masih tertinggal dalam menjaring segmen pelancong dengan profil pengeluaran tinggi, khususnya pada ceruk pasar MICE (meeting, incentive, convention, dan exhibition).
Selama ini, sebagian dari potensi pasar potensial tersebut justru mengalir deras ke negara-negara tetangga seperti Singapura atau Bangkok karena ditunjang oleh kesiapan fasilitas yang dianggap jauh lebih kompetitif.
Maka dari itu, ia menekankan apabila kawasan GBK ke depan sanggup mengakomodasi dan menangkap ceruk pasar tersebut, maka kontribusi ekonominya akan terasa sangat konkret.
"Jika kawasan GBK mampu menangkap permintaan yang sebelumnya keluar dari Indonesia, maka itu merupakan nilai tambah ekonomi yang nyata, bukan sekadar perpindahan belanja antarwilayah,” imbuhnya.
Lebih jauh, Yusuf menilai bahwa indikator performa kesuksesan proyek ini wajib menyertakan variabel tambahan penerimaan dari sektor perpajakan, pembukaan lapangan kerja yang bersifat permanen, masuknya arus investasi swasta, hingga naiknya tingkat okupansi hotel serta intensitas kegiatan MICE.
Menjaga Keseimbangan antara Bisnis dan Fungsi Publik
Kendati memberikan dukungan terhadap rencana pengembangan kawasan tersebut, Yusuf tetap memberikan catatan pengingat bahwa aset GBK tidak bisa diposisikan murni sebagai komoditas bisnis semata.
"GBK bukan sekadar aset komersial. Ia juga merupakan ruang publik dan pusat olahraga nasional yang menghasilkan manfaat sosial yang besar, mulai dari kesehatan masyarakat hingga ruang interaksi warga,” kata Yusuf.
Potensi masalah biasanya mencuat apabila pihak operator hanya memfokuskan orientasi pada pengejaran target pendapatan, lantaran ia menilai motif bisnis cenderung mendorong pemanfaatan ruang dialokasikan bagi aktivitas yang memiliki nilai sewa paling tinggi.
Tanpa adanya regulasi dan batasan yang tegas, eksistensi fungsi pelayanan publik sangat rentan tergerus. Guna mengantisipasi hal tersebut, Yusuf memberikan rekomendasi berupa penerapan model subsidi silang.
"Karena itu saya melihat model yang paling sehat adalah skema subsidi silang. Zona komersial seperti hotel, pusat konvensi, ritel, dan perkantoran diberi ruang untuk menghasilkan keuntungan," ujarnya.
Namun demikian, perolehan keuntungan dari zona komersial tersebut harus dialokasikan kembali untuk menopang keberlangsungan fungsi pelayanan publik. Oleh karenanya, menurut pandangannya, kendali kepemilikan aset harus tetap dipegang penuh oleh negara. Penggunaan skema konsesi dipandang jauh lebih ideal ketimbang opsi pelepasan hak aset secara permanen.
"Dengan begitu, kenaikan nilai lahan di masa depan tetap kembali kepada publik dan tidak terkunci menjadi keuntungan pihak tertentu selama puluhan tahun."
GBK, Sport Tourism, dan Harapan Industri Pariwisata
Para pelaku di sektor pariwisata memandang proyek transformasi GBK ini sebagai momentum emas untuk memperkuat daya saing Jakarta sebagai destinasi di level internasional.
Sekretaris Jenderal Association of the Indonesian Tours and Travel Agencies (ASITA) Budijanto Ardiansjah memberikan penilaian positif terhadap langkah penataan kawasan tersebut.
"Jika ingin menjadikan Jakarta sebagai kota MICE, tentu saja pengembangan kawasan GBK ini menjadi langkah positif utk memperbanyak pilihan tempat wisata & event berkelas internasional," katanya kepada Bisnis, Kamis (25/6/2026).
Merujuk data resmi Kementerian Pariwisata, rata-rata indeks belanja dari segmen wisatawan MICE tercatat mampu menyentuh angka dua hingga tiga kali lipat lebih tinggi jika dikomparasikan dengan pelancong kategori leisure biasa.
Atas dasar tersebut, proyek pengembangan kawasan terpadu ini berpotensi mendongkrak raihan devisa sekaligus memperpanjang durasi tinggal para pelancong.
Budijanto juga menitikberatkan pentingnya faktor konsistensi dalam mengagendakan penyelenggaraan kegiatan berskala internasional secara berkala.
"Jakarta harus sering melakukan event-event sport berkelas internasional supaya jakarta terutama GBK akan semakin dikenal oleh masyarakat internasional sbg venue sport tourism berkelas dunia," ujarnya.
Walau demikian, ia melanjutkan penegasan bahwa kemudahan akses bagi masyarakat luas tidak boleh sampai dikorbankan atau terganggu. Sebab, apabila proyek ini dikelola melalui strategi yang akurat, rambatan dampak ekonominya diyakini bakal meluas secara signifikan.
Pada akhirnya, agenda transformasi kawasan GBK ini menjadi ujian tersendiri bagi pemerintah dalam kapasitasnya mengelola aset publik yang bernilai strategis.
Proyek besar ini berpotensi menjadi proyek percontohan baru bagi pola optimalisasi aset negara yang sanggup menggerakkan roda ekonomi, menarik minat investasi, memperkokoh pilar pariwisata, sekaligus mendongkrak kualitas ruang terbuka publik secara simultan.
Namun, tanpa didukung oleh sistem tata kelola yang transparan, perhitungan keekonomian yang matang, serta proteksi terhadap fungsi sosialnya, ambisi untuk menyulap GBK menjadi ikon baru Indonesia justru memicu risiko terjebak menjadi proyek berbiaya mahal dengan output manfaat yang tidak sepadan.
Nilai pertaruhan yang sesungguhnya bukan sekadar pada pencapaian membangun distrik berstandar dunia, melainkan pada konsistensi dalam memastikan bahwa setiap jengkal lahan publik di jantung kota Jakarta senantirse memberikan manfaat yang sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat Indonesia.
"Semakin banyak event besar, akan semakin banyak UMKM yang akan terbantu," tandasnya.